Gayrimenkul Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu, gayrimenkulün hukuki kimliğini belgeleyen en kritik evraktır. Mülkiyet hakkının korunması, devri veya miras yoluyla intikali gibi durumlarda tapunun doğru şekilde tescilli olması büyük önem taşır. Ancak bazen tapu kaydında hatalar, usulsüzlükler veya irade dışı durumlar ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda tapunun iptali ve yeniden tescil edilmesi için dava açılması gerekebilir. Peki, bu süreç nasıl işler?

Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Dayanakları

Tapu iptal davaları, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Tapu Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. TMK’nın 705. maddesi, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda düzetme talebini düzenler. Örneğin, bir gayrimenkulün mirasçılar arasında hatalı paylaştırılması, tapuda sahte imza kullanılması veya satış sözleşmesindeki irade bozuklukları (hile, aldatma, baskı) iptal davasının temel sebeplerindendir. Ayrıca, imar planı ihlalleri veya kamulaştırma süreçlerinde yaşanan usulsüzlükler de tapunun iptalini gerektirebilir.

Davanın açılabilmesi için, tapu kaydındaki hatanın somut delillerle kanıtlanması gerekir. Örneğin, mirasçıların tapuda eksik gösterilmesi durumunda veraset ilamı veya noter onaylı belgeler, sahte imza iddialarında ise grafoloji raporu gibi teknik incelemeler talep edilebilir.

Dava Süreci: Başvuru ve İşleyiş

Tapu iptal davası, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davacı, tapu kaydının neden hatalı olduğunu ve hukuki dayanaklarını detaylı şekilde açıklayan bir dilekçe hazırlamalıdır. Dilekçeye ek olarak:

·         Tapu kaydı örneği,

·         Tapudaki hatayı kanıtlayan belgeler (sözleşmeler, ekspertiz raporları, resmi yazışmalar),

·         Davacının kimlik ve mülkiyet bilgileri,

·         Varsa tanık listesi eklenmelidir.

Mahkeme, öncelikle davayı kabul edilebilir bulursa, genellikle bir bilirkişi incelemesi talep eder. Bilirkişi, tapu kaydındaki usulsüzlüğü teknik ve hukuki açıdan değerlendirir. Örneğin, imar izni olmayan bir yapının tapuda “arsa” olarak gösterilmesi durumunda, bilirkişi imar durum raporuyla bu çelişkiyi ortaya koyar.

Tarafların bilirkişi raporuna itiraz hakkı vardır. Mahkeme, rapor ve diğer delilleri değerlendirerek tapunun iptaline veya reddine karar verir. Karar kesinleşirse, Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir ve kayıtlar düzeltilir.

İptal Sonrası Tescil İşlemleri

Mahkemenin tapu iptali kararı kesinleştikten sonra, yeni tapu tescil işlemi başlar. Bu aşamada, mülkiyet hakkı asıl sahibine veya kanuni mirasçılara devredilir. Tescil için mahkeme ilamı ve nüfus kayıtları gibi belgelerle Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur. Eğer tapu başkası adına tescil edilmişse, bu kişinin rızası olmadan da tescil yapılabilir. Ancak, üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığı (tapuyu hukuka uygun şekilde aldıkları) tartışma konusu olabilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

·         Zamanaşımı: Tapu iptal davalarında genellikle 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir. Hatanın öğrenildiği tarihten itibaren süre işlemeye başlar.

·         Delil Toplama: Davanın başarısı, tapudaki hatanın belgelenmesine bağlıdır. Resmi kurumlardan alınan yazılar veya noter tasdikli belgeler kritik önem taşır.

·         Hukuki Destek: Süreç karmaşık olabileceğinden, bir emlak hukuku avukatıyla çalışmak avantaj sağlar.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Tapu iptal davası ne kadar sürer?

2. Davayı kaybedersem ne olur?

3. Tapu iptal davasının masrafları nedir?

4. Karşı taraf davaya katılmazsa ne olur?

5. Tapu tescil edilirken noter onayı şart mı?

Bu süreçte hukuki desteğin önemini unutmayın. Tapunuz, mülkiyet hakkınızın en temel güvencesidir; doğru adımlarla koruma altına alın.